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关于房产委托公证中存在的风险点及防范措施探讨

 

2017-09-26 15:35:00      编辑:admin_bl

 

今年814日司法部以明码急电的方式向全国公证系统发文“五不准”,其中最核心的就是不准办理出售房屋的委托公证,如果要办就必须按照司法部文件的精神办理,以达到降低或完全规避风险的目的。那么委托书公证究竟有什么风险,值得司法部和各级司法厅局如此大动干戈呢。笔者从一个公证员角度来探究一下涉及房产的委托书公证有那些风险点及其防范的问题。

一、  涉及房产的委托公证的种类

目前在我国的房地产交易中当事人非常喜欢甚至依赖使用委托公证书,许多人因为工作忙没时间,或者是要出国留学、工作,或者是年纪大了行动不便等等原因不能亲自到房交所办理房屋买卖过户、贷款抵押登记、解押登记等手续的就需要委托他人代办这些手续,当事人就必须办理委托公证,房交所、银行等机构才认可委托行为的有效性,那么这些人就必须办理委托书公证,并持公证书到有关部门办理受托事项就很顺利很方便了。在此我把涉及房产的委托公证书按用途不同分为:(一)出售房屋的委托公证书;(二)购买房屋的委托公证书;(三)以房屋抵押贷款或解除抵押登记的委托公证书。

二、  涉及房产的委托公证的风险

不同的委托公证书的作用不同,风险大小也不等。由于购买房产的委托公证书风险相对很小,所以在此就不作讨论,重点探讨一下出售房屋的委托公证书和以房屋抵押贷款或解除抵押登记的委托公证书的风险,而风险又分为公证机构和公证员的风险以及委托公证当事人的风险,下面我将分别论述两种风险。

(一)委托公证当事人的风险。

1出售房屋的委托公证书的风险主要有:

(1)委托当事人有可能收不到售房款的风险。有的委托人办理了委托售房的公证书,但是在没有收到售房款的情况下就将委托公证书交给受托人,而受托人就凭着委托公证书把房产过户给买家了,而买家就可能拖欠购房款,或者买家把房款支付给了受托人,那么委托人就有售房款被拖欠或被受托人私吞的风险;

(2)买家有先付款而得不到房产的风险。有的买家一见到委托公证书或者根本没见到任何法律文书,仅凭对交易对方的信任就付款给受托人或者是卖家,但是受托人没有按照委托人的指令将房产过户给真正的买家,而是过户给了其他买家,那么真正的买家就有付款后得不到房产的风险;

(3)在一次交易中,买家有付款后得不到房产和卖家失去房产且没有得到房款的情况同时发生的风险。有的房产买卖双方当事人基于对中介机构的过于信任,将收款和办理买卖房屋过户的事务全部委托给中介单位的人,一旦中介单位失信或遭遇不可控的事项,那么买卖双方将有房、款两空的风险。

2、抵押贷款或者解押登记的委托公证书的风险有

1)房屋抵押后抵押人得不到银行贷款的风险。这个有两种情况,一是由于银行的经营活动受国家的政策调控影响很大,有的委托人将房产抵押在银行名下后,而银行受收紧银根的政策影响,迟迟不能放款;二是有的委托人在委托书中明确了受托人有代收银行贷款的权力,那么银行放出的贷款就直接进入了受托人的账户,委托人就有既抵押了房产又收不到用不到贷款的风险。

2)解押后的房产有被法院查封、扣押、执行的风险。由于有的房产业主有不止一笔外欠款,并且可能涉诉,一旦他名下的房产解押,该房产就有成为可供法院查封、扣押、执行的财产的风险。

(二)在办理售房及抵押贷款、解押登记委托公证中公证机构和公证员的风险

1、公证机构及公证员在办理售房委托公证中的有什么风险。

(1)在办理售房委托公证时公证员有认错人的风险。有的委托人出于各种原因不能亲自到公证机构办理委托公证,而找其他人冒名顶替产权人来办理公证,即假人办理公证。事后真正的产权人冒出来声称他的房产被人冒名出售了,自己根本没有亲自到公证处办理委托公证,又没收到售房款,要求公证处赔偿损失,这类事情如有发生公证处就将承担赔偿的责任;

2)在办理售房公证时公证员无法识别假证的风险。有的当事人拿着假房产证、假身份证、假离婚证、假结婚证、假户口等各种假证件到公证处来办理委托公证,如果公证员没有识别出来,就办理了公证的话,一旦真人出现,向公证处提出由于假人持有公证书将真正的产权人的房产处理了,要求赔偿损失,公证处也将承担赔偿责任。

2、在办理委托抵押贷款、解押登记的公证的风险。

在办理委托抵押贷款、解押登记的公证时同样会存在假人、假证来蒙混过关的,一旦成功公证处就有被真人索赔的风险。

,对相关执业风险防范的建议

由于涉及房产的委托公证存在上述诸多风险点,那么如何防范及化解这些风险就成了公证机构、中介单位、房产交易当事人必须注意的问题,那么要怎么防范这些风险呢。分析上述风险发生的原因和结果,我们可以发现都起因于权利人过分相信交易对方、过分授权而对自己的房产失于控制,致使交易风险变成了实际损失,所以交易各方当事人均不能过分相信对方,要保持必要的警惕;而公证机构就只有以加强管理来防范风险了,具体步骤、方法如下:

(一)当事人、中介机构防范风险的方法。

1、委托卖房公证如何防范风险。要防范此类风险最好的方法就是“一手交钱,一手交货”,具体步骤就是:委托售房的当事人在公证处办理委托公证后就要求买家立即付清全款,同时卖家就将自己房产证及其他过户必须的资料、手续等交给买家,这样卖家就可以完全避免收不到房款的风险;而买家呢,在付款后尽快拿着公证书到房交所办理过户手续,只要房价所受理了过户申请,打出受理通知单买家也就基本没有风险了,等几个工作日后凭受理通知单去取出属于自己的权属证就避免付款后得不到房屋产权的风险。

2、委托以房产作抵押贷款时如何防范风险。首先,委托人在选择银行时应该选择大且操作正规的银行贷款;其次在银行登记时声明贷款应该进入自己的银行卡,不能由受托人代收款,除非受托人是委托人的至亲,这样就可以避免银行放给委托人的贷款被骗。

3、已抵押的房产解押的风险防范。委托人在给已经抵押的房产解押后要么立即再做抵押,要么将该房产立即出售。而需要委托他人出售该房产的,就按本文上述方法、步骤办理就可以避免解押后房产被法院查封、扣押、强制执行。

(二)公证机构和公证员的风险防范方法

1、公证员及公证人员必须加强学习专研,要每个执业公证员都练就一对火眼金睛,不仅能识别假证还能识别假人,目前再加上电脑人证系统就更可以避免因未识别假人而带来的风险。

2、公证机构的风险都是因为公证员和公证人员没有尽到审慎的义务而导致的,所以公证机构必须严格要求公证员及公证人员严格履行职务,对不精于业务、不胜任公证工作的应当及时发现及时调整,不能再担任办证、出证工作。

3、其实公证机构最大的风险还在于公证员或者公证人员故意违反规定办理公证业务。对于这种公证员或公证人员一经查实,必须严惩不贷,发现一起处理一起,发现一个开除一个。

综上所述,公证工作中要避免和防止风险是可以通过加强职业道德执业纪律教育和提高业务能力来实现的,至少是可以把风险控制在最低限度的,完全不必谈风险而色变,更不必为了防止风险而完全废止一项公证业务,或者出台一些严格到使某项业务无法办理的程序规则,因噎废食,那么公证的风险才是真正的到来了。

 


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