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浅论房屋委托公证潜在风险及防范策略

 

2017-09-25 15:35:00      编辑:admin_bl

 

近年来,随着房价的节节攀升,购房已变成人们理财的首选方式。房屋买卖的活跃使得房屋出售委托公证书的数量剧增。毫无疑问,委托公证给买卖双方提供了不少便利,然而房屋出售委托公证所带来的一系列问题,也不容我们忽视。
    一、房屋出售委托公证的含义及意义

房屋出售委托公证是公证机构根据委托人的申请,依照法定程序对委托人授权他人以自己的名义办理房屋出售相关的民事法律行为的真实性、合法性予以证明的活动。房屋出售委托内容面广,包括房屋的出售、签订房屋买卖合同、收取房款、过户、办理按揭、办理唯一住房证明等事宜。当房产权利人不能亲自办理房屋出售事宜,就需要委托人提供经公证的委托书,以确认委托书的真实性、合法性。经过公证的房屋委托书有利于完善委托行为,明确委托人与受托人之间的权利、义务关系,引导当事人进行正常、合法的交易。同时,经过公证的房屋委托书,具有很强的证据效力,如果未按法定程序提出证据或所提供的证据不足以推翻公证证明的,则不能否定公证证明的证据效力。

二、房产委托公证存在的潜在风险

在办理委托书公证的过程中,承办人发现房屋出售委托公证书已经越来越偏离其本来面目,被一些不法分子所利用。主要表现在委托人和受托人之间根本不存在委托与被委托的关系,而是借贷关系。也就是说,名为委托,实为借贷。如出借人放款给借款人,又对于借款人能否还款存在疑虑,去办理抵押登记吧,又嫌时间太长,手续繁琐且费用较高,于是就到公证处来办一份委托出售房屋的公证,若借款人到时不能还清欠款,就由出借人出售借款人的房屋来抵债。这类公证隐蔽性较强,承办人不易识别。但这样的委托公证并非当事人的真实意思表示,与委托书的办证要求相违背。因此需要承办人在办证过程中要反复审查当事人提供的材料,仔细询问当事人。一般来说,这类公证有一个特点,那就是来的人特别多,除了房屋所有人以外,总还有两三个人一起陪着来的,而且出售房屋的往往对具体怎么办不太清楚,有些当事人甚至对前来办理什么公证也不是很了解。也有出借人和借款人商量好了一起来的。遇到可疑的一般我都会采用各个击破的方式,一个一个的询问当事人,这样容易找到破绽,发现问题。曾经我处有两个当事人一开始口径一致称马上要外出无法办理出售房屋事宜,经单独询问,妻子说漏了嘴,原来他们已向别人借钱,债权人要求他们办理房屋出售方面的委托书,且在他们来公证处以前,债权人一再叮嘱只说房屋出售问题,对于其他事宜一律不说,我知道当事人的真实意思表示后,给他们讲解了办理该委托可能产生的法律后果后,当事人立即表示不办理了,回去再与债权人协商。

   三、防范策略

“公证无小证”,无论什么公证都应谨慎对待,像这看似普通的房屋出售委托书公证,稍不留心,就有可能让公证员载个大跟头,这就需要公证员强化风险意识、责任意识、质量意识,严谨审慎当事人提供的材料,通过多种方法来确保材料的真实性和确认当事人的真实意思表示。

(一)严格审查委托人的身份及身份证件的审查

近年来,不法分子以提供虚假身份证明材料、冒充他人身份骗取公证书的现象在我市及全国发生。在办理公证的过程中公证员发现有一些不法分子常常采用伪造或变造的身份证假冒他人来公证处办理委托出售房屋的委托书公证。一旦由于公证员的疏忽为其出具了委托公证书,则他人的房屋将被迅速变卖,房屋所有人的权益将受到损害。因此公证员在办理房屋出售委托公证时,根据掌握身份证的一般防伪标志的识别方法,加上使用二代身份证识别仪和人证比对系统来识别身份证的真伪。一旦出现仪器无法识别的身份证,则通过全国公民身份号码查询服务步网上查询,若网上也无法查询,则要求当事人重新办理身份证或办理临时身份证再来办理公证,杜绝假人、假证件情况的发生。例如最近有关河南省洛阳市某某公证处违法案件情况的通报,如果承办公证员在受理前严格审查委托人的身份及身份证件,就会避免违法案件的发生。总之对于发现的“假人”、“假证”情况,第一时间录入我市公证业务办证系统的当事人“黑名单”目录,以便其它公证机构及人员及时掌握情况,防患未然,努力把好当事人身份及证件关,是每一个公证员办理公证的第一关,是公证的真实性、合法性及公信力的基础和保障。

(二)严格审查房屋权属及处分房屋产权人的资格

1、房屋出售必修审查房屋的权属,确认房屋的权属真实性。对当事人提供的房屋不动产权证件必须仔细辨认,是否真实,有无假冒、伪造现象,同时应到房产部门查阅房屋登记薄的方式核实房屋权属的真实性,看房屋有无查封、扣押、冻结的情况。通过对房屋权属登记内容核实,能最大限度的保证物权流转的安全。

2、委托人是否有权处分房屋,除了依照《物权法》外,还需按照《婚姻法》和相关法律、法规依法办理。例如,我县的房产90%的房屋产权登记在夫妻一方名下,登记在房产名下的一方是否单方就可以办理房屋出售委托公证呢?显然是不能办理的,我们要通过询问审查房屋产权登记人的婚姻状况、房屋购买时间、是否对该房屋进行财产约定等情况,确认委托人是否有资格出售房屋。如不动产权证书明确记载显示购房时间在婚姻存续期间,就需要夫妻共同委托或另一方同意处分的相关公证文书,否则不予受理,如不动产权证上没有明确记载购买时间,且不动产权证上发证时间在婚姻存续期间,还需当事人提供房屋买卖合同或调取房屋档案资料查询不动产属于夫妻共同财产,还是个人财产。目前婚姻登记机关不出具个人未婚证明,当事人声称未婚时,承办人应仔细审核当事人提供的常住人口登记卡上婚姻记载一栏是已婚、丧偶、还是离异,并到婚姻登记机关查询当事人的婚姻情况,以便准确无误确认委托人资格,避免风险。

(三)注意审查当事人是否是完全民事行为能力人

在办理出售房屋委托公证中,有一类人是需要特别注意的,那就是已经达到法定年龄但由于身体或精神方面的原因无法独立行使民事行为。一般来说,对于无民事行为能力人比较容易识别,而对于限制民事行为能力人,则相对困难一些。这些人一般来说在家已接受了“培训”,对公证员的询问不会存在太大问题,若不仔细处理,顶多是认为读书不多,懂的不多。对这类人应该怎么办呢?首先,我会注意观察每一个前来办证的当事人还有陪同者,这类人一般话不会多,你会发现陪他一起来的人特别活跃,他们会解释给你听她不太懂这些程序,有什么表格我来帮他填好了。这时,我便边做笔录边预陪同者闲聊,聊着聊着,话多起来了,可疑的地方也就出现了。再与当事人有针对性的个别交流,就会取得事半功倍的效果。

(四)注意对当事人提供的委托书文本内容进行审查

1、不准办理涉及房屋处分的全项房产委托公证。当事人提供的委托文本形式多样,内容五花八门。作为公证员在办理该公证前应严格审查委托书文本内容,即委托人与受托人的关系,如委托除自己近亲属外的受托人,委托书应写明委托人和受托人的姓名或名称、性别、出生年月日、公民身份号码、房产具体座落位置,房屋的不动产权证书编号、最低交易价格、委托具体事宜、委托权限和委托期限、有无转委托权等。委托人可以指定属于委托人或房屋共有人所有人收款账号,不得指定第三人代为收款,同时委托期限尽量授权在6个月内。其中如房屋已用于抵押借款,尚未还清借款的,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,如同时委托还款、解押、取证、出售、代收房款、过户、按揭抵押贷款等事宜,应严格按照司法部规定“重大事项一次一委托”的原则,即房屋有抵押借款的情况,应先办理还款、解除抵押注销登记,取证的委托公证,再办理房屋出售的委托公证。有些委托书的内容与委托合同混淆,除了有委托人签名外还有受托人签名;有些委托书中出现“因办理上述委托事项的一切费用及相关法律责任由受托方承担”、“上述委托书不可撤消”等条款,明显违背了委托书是单方法律行为。总之当事人提供的委托文本不符合司法部关于公证执业“五不准内容”通知的,应正确指导当事人修改委托书文本后,再办理公证。

2、委托人售房的意思要真实。办理涉及房产出售的委托,需要审查委托人办理房屋委托公证书的用途和目的,是真实意思表示出售房屋,还是以售房名义办理委托实为借款作担保或还民间借款,总之除当事人真实意思表示出售房屋外,其他情形一律不予办理房屋出售委托公证。

综上,房屋出售委托依照《公证法》、《公证程序规则》等法律、法规依法办理公证,严格执行《司法部关于公证执业“五不准”的通知》精神和《重庆市司法关于公证办理过程中进一步加强当事人身份审查核实的有关工作的通知》要求,确保公证质量,提高公证公信力,为当事人提供优质高效的公证法律服务。

 


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